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魯法案例【2022】067
對于大多數人來說
購房是生活中的一件大事
當你千挑萬選
好不容易找到了心儀的房屋
準備辦理網簽時
卻發現此房已被法院查封
網簽手續未能辦理
雙方也未及時解除合同
涉案房屋的溢價損失也協商不成
無奈之下購房者訴至法院
那么，房屋溢價損失究竟該由誰來承擔？
跟小編一起看看法院是怎么判的吧~
案情
出售房屋被法院查封
2015年11月，晉忠忠在網絡和房產中介尋找中意的房子，沒想到很快就通過某房產中介得知汪頃果出售濟南某小區的一處房屋信息，經過看房以及和家人商議，大家一致認為這套房屋很合適。隨后汪頃果與晉忠忠通過房產中介簽訂了《房屋買賣合同》，約定甲方汪頃果自愿出售濟南某小區房屋；該房屋無抵押、無租賃，甲方承諾和保證此房產無任何權屬等糾紛；雙方約定成交價格為116萬元，其中乙方晉忠忠在合同簽訂時向汪頃果支付定金2萬元，并自合同簽訂時將《房屋所有權證》交由某房產中介，用于辦理房產交易的后續手續，并作為對房產交易安全性的擔保。
合同中也明確標出對于違約責任雙方的約定，如甲、乙任一方未按本合同的約定履行相關義務，每逾期一日，違約方應向房屋買賣的相對方支付本合同總房價款3‰的違約金，或者違約方承擔合同總房價30%的違約金，具體承擔哪一種違約責任，由守約方選擇。
然而這套房子的歸屬卻并不簡單。據了解，汪頃果和黎琪琪原是夫妻關系，二人婚姻關系存續期間參加房改購買了涉案房屋，并取得房屋所有權證，房屋所有權人為汪頃果，共有人為黎琪琪。后來汪頃果和黎琪琪因感情破裂在民政部門協議離婚，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未辦理產權過戶登記手續。后黎琪琪對《房屋買賣合同》簽字追認。
合同簽訂后，晉忠忠依約向汪頃果支付了定金2萬元，同時向房產中介交納了房屋傭金共計28000元。2015年12月，晉忠忠與汪頃果、黎琪琪及某房產中介工作人員依約到濟南市房產交易中心辦理網簽時，因房屋被法院查封，網簽手續未能辦理，晉忠忠應付的68萬元（除定金外）首付款未再支付。此后買賣雙方沒有及時解除合同，就涉案房屋的溢價損失也協商不成，晉忠忠于2017年7月訴至法院，請求解除《房屋買賣合同》、支付違約金、承擔溢價損失等。
法院重審期間，原告晉忠忠提交評估申請書，請求以2017年7月11日原一審起訴日為基準，評估涉案房屋的市場價值，法院予以準許。2020年9月，山東某評估測繪公司作出估價報告，認定涉案房屋2017年7月11日的市場評估總價為2103600元。評估報告送達各方當事人，均未在指定的期限內提出異議。
法院經審理認為，依法成立的合同，對各方當事人均具有法律約束力，均應嚴格履行合同義務，否則應承擔相應的民事責任。本案中，原告晉忠忠與被告汪頃果、黎琪琪協商一致簽訂房屋買賣合同后，依約交納了購房定金，合同已經成立并履行。得知涉案房屋被查封后，晉忠忠基于對汪頃果的信任，未及時行使解除權，系當事人對自己權利的處分。后雙方就房屋溢價損失協商不成，原告晉忠忠起訴時要求解除合同，一審、二審、再審及發回重審期間，被告汪頃果、黎琪琪對于解除合同沒有異議，法院予以確認。
審理
違約責任和房屋溢價誰承擔？
經法院審理認為，本案爭議的焦點問題是：違約責任的確定及房屋溢價和其他損失的承擔。
案件審理中法官得知，汪頃果于2015年2月就簽收了法院送達的保全裁定。在知道或者應當知道其財產已被查封或凍結的情況下，仍然出售被查封的房屋構成違約，法院認為汪頃果應承擔相應的違約責任。由于雙方約定了違約金的計算方式，現原告晉忠忠選擇按照總房款116萬元的30%主張違約金34.8萬元，對此法院予以支持。
對于合同未及時解除而擴大的損失，法院認為，雖然汪頃果曾在2016年1月份表示晉忠忠可以另行購買其他房屋，但同時也表明如果晉忠忠沒有看中其他房屋，則可待涉案房屋解封后繼續履行合同，且汪頃果多次承諾能夠盡快解決查封事宜，并在晉忠忠尚未支付約定首付款的情況下就交付房屋鑰匙、讓晉忠忠裝修房屋來表示自己的真誠。晉忠忠也選擇相信和等待以致沒有及時解除合同。法院認為，汪頃果應對損失的擴大承擔主要責任。黎琪琪與汪頃果離婚時，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未及時辦理過戶手續。雖然黎琪琪對于出售被查封的房屋主觀上沒有過錯，但客觀上導致房屋買賣合同無法繼續履行，黎琪琪作為房屋共同出賣人，應與汪頃果對外共同承擔相應的民事責任。
本案中，根據交易慣例，買賣雙方在辦理網簽后，買受人應按照合同約定支付首付款。因涉案房屋被查封，無法辦理網簽，晉忠忠對于合同可能無法繼續履行應有一定的預期，但晉忠忠既未在合理期限內行使解除權，也未按照約定支付首付款以明示要求繼續履行合同，以致合同是否繼續履行長期處于不確定狀態，晉忠忠對損失的擴大及糾紛的發生也存在過錯，并應承擔次要責任。而濟南某房產中介在合同簽訂前，已經查詢到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晉忠忠，以致雖然促成了合同的簽訂，但發生了履行不能的后果并使買賣雙方產生糾紛，房產中介存在過錯，也應承擔一定的民事責任。因房產中介已注銷，相應的法律后果應由其經營者程剛承擔。
裁判
原告獲賠50余萬元
本案中雖然雙方約定了違約金的計算方式，但原告晉忠忠以約定的違約金不足以彌補實際損失為由，要求以起訴日作為評估時間節點確定房屋價格及損失，并無不當。評估報告送達后，各方當事人均未在指定的期限內提出異議，且鑒定程序合法，估價結論有依據，法院予以確認。故法院認定合同解除時，涉案房屋溢價為943600元（即2103600元-116萬元）。對于溢價損失的承擔。我國《合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，因被告汪頃果、黎琪琪不能提供可正常交易的房屋使原告晉忠忠利益受損，首先應支付約定的違約金，違約金不足以彌補損失的，補足差額。綜合各方在合同簽訂、履行中的違約及過錯程度，結合房款交付及房屋升值情況，法院酌定被告汪頃果、黎琪琪共同承擔55%的責任，原告晉忠忠承擔40%的責任，被告程剛承擔5%的責任。
綜上，依照我國《合同法》、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》、《民事訴訟法》之相關規定，經濟南歷下法院審判委員會討論決定，本案再審判決原告晉忠忠與被告汪頃果、被告黎琪琪及被告程剛（原房產中介經營者）簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日解除；被告汪頃果、黎琪琪向原告晉忠忠返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計53萬余元；被告程剛向原告晉忠忠除已返還房屋傭金外，需另行賠償原告房屋溢價損失4.7萬余元。本案再審判決已經生效，且已全部履行完畢。（文中當事人為化名）
來源：濟南中院
轉載：山東高法
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