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魯法案例【2022】235
購房合同中關于車位的表述
寫成了“使用權車位”
買家能否獲得車位的所有權？
一起看看下面的案例吧~
基本案情
位于濟南市槐蔭區的某房屋及地下車庫原登記在孔某的母親名下。母親去世后，孔某通過繼承取得了涉案房屋及地下車庫的所有權，并先后辦理轉移登記手續，其中地下車庫辦理轉移登記于2020年2月。
2019年10月，孔某將房屋及地下車庫出售給曹某，雙方在中介公司的居間下簽訂《存量房屋買賣合同》，約定附屬設施包含“使用權車位”。曹某分期向孔某支付購房款208萬元，余款18萬元尚未支付。涉案房屋于2020年1月轉移登記至曹某名下，曹某順利入住房屋，使用車位?，F孔某訴至槐蔭區法院，請求判令曹某支付剩余購房款18萬元及違約金。
曹某辯稱，按合同約定，其于2019年11月支付第一筆購房款40萬元當日就應當辦理網簽，但車位至今都沒有辦理網簽，故其不存在違約行為。同時曹某提出反訴，請求判令孔某繼續履行《存量房屋買賣合同》，協助其辦理涉案地下車庫的轉移登記手續，并支付違約金。
訴訟過程中，曹某申請中介公司的經辦人和置業顧問作為證人出庭作證。證人向法庭陳述，合同簽訂時，賣方隱瞞了車位有產權，合同中“此價格包含使用權車位”是應賣方要求寫的；房子和車位都有證，合同簽訂時賣方的真實意思就是將房屋和車位一起過戶給曹某。
（圖文無關，圖片來源于網絡侵刪）
法院審理
爭議焦點
本案爭議焦點有二，一是孔某應否將車位所有權轉移登記至曹某名下；二是雙方應否分別向對方支付違約金。
法院審理認為：
一、關于車位的所有權歸屬。合同中雖寫明“使用權車位”，但房屋買賣過程中，通常情況是房屋及車位捆綁銷售，在車位沒有產權的情況下，買賣雙方不會對所有權進行約定，多表述為車位使用權。但在車位有產權的情況下，買受人依據房屋買賣合同享有的期待權包括車位使用權和所有權，買受人僅購買車位使用權而放棄所有權明顯不符合交易習慣，亦與本案買受人曹某訂立房屋買賣合同的目的不符。證人證言也證實了房屋買賣合同簽訂時雙方約定為車位所有權交易。因此可以確定，合同雖寫明“使用權車位”，但合同的真實意思為，孔某向曹某出售的不僅是涉案車位的使用權，還包括所有權。涉案車位現登記在孔某名下，孔某應協助曹某將涉案車位轉移登記至曹某名下。
另外，從合同約定來看，曹某應在辦理涉案車位轉移登記手續之前向孔某支付剩余購房款18萬元，孔某應當于曹某支付剩余購房款后，及時協助曹某辦理涉案車位的交付手續。
二、關于違約金問題。曹某尚未支付剩余購房款的原因是孔某未按約定辦理涉案房屋及車位的網簽手續，故無需向孔某支付逾期支付購房款的違約金。曹某通過扣留部分購房款的方式對抗孔某的違約行為，且從合同履行過程看，曹某并不存在使用車位的客觀障礙，不存在實際損失。故曹某要求孔某支付違約金的反訴請求，法院不予支持。
法院依法判決：一、曹某向孔某支付剩余購房款18萬元；二、孔某于曹某支付剩余購房款之日起十日內協助曹某將地下車庫的所有權轉移登記至曹某名下，費用由曹某承擔；三、駁回雙方的其他訴訟請求。
宣判后，孔某不服，提出上訴。濟南中院判決：駁回上訴，維持原判。
法官說法
本案中，車位本身是具有產權的，僅是在合同簽訂時，賣方尚未辦理完繼承手續和所有權轉移登記而已。且合同簽訂時雙方的真實意思表示就是轉讓的車位所有權，只是在合同中寫了“使用權車位”字樣。
依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條的規定，當事人履行義務不僅包括合同中明確約定的義務，還應當包括交易過程中的附隨義務。在房屋與車位所有權配套出售的情況下，車位的交付和所有權轉移登記，即使沒有明確約定，也應當屬于合同履行中的附隨義務。且房屋所有權已經轉移登記，車位的使用權和所有權與配套房屋所有權人相一致，更符合交易習慣。
另外，結合《中華人民共和國民法典》第一百四十二條第一款、第四百六十六條第一款之規定，房屋買賣合同糾紛案件中，不能僅對合同條款簡單作出文義解釋，而應當綜合雙方當事人的真實意思表示、誠信原則、合同履行情況、交易習慣、交易穩定性等方面予以綜合考量，最大限度維護交易穩定性，減少不確定性，尤其是應充分保障誠信一方的當事人權益，用法院判決弘揚社會正確的價值觀。故在本案中，雖然雙方合同中約定“使用權車位”，但法院仍然依法判決賣方協助買方辦理車位所有權轉移登記手續。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第一百四十二條第一款 有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。
第四百六十六條第一款 當事人對合同條款的理解有爭議的，應當依據本法第一百四十二條第一款的規定，確定爭議條款的含義。
第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
來源：濟南市槐蔭區法院
轉載：山東高法
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